剥离地产业务后招商积余净利下降近七成市盈率超平均水平

4月13日晚间，招商积余发布重组后首份年报，年报显示公司2019年实现营业收入60.78亿元，同比下降8.68%；归属于上市公司股东的净利润2.86亿元，同比下降66.59%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.90亿元，同比增长292.85%；基本每股收益0.4090元，同比下降68.16%。

4月14日，招商积余股价高开高走，截至收盘股价为26.33元/股，涨幅为4.15%。

招商积余14日股价大涨 数据来源：Wind

对于净利润同比下降的原因，招商积余表示，主要是2018年公司转让三家房地产项目公司取得较高的投资收益所致。据中航善达(2019年公司更名为招商积余，此前为中航善达)2018年年报显示，2018年中航善达转让中航城置业(上海)有限公司、贵阳中航房地产开发有限公司、惠东县康宏发展有限公司股权，实现投资收益总计12.40亿元，该年公司归母净利润大幅增长，增幅达468.8%。

招商积余转让房地产项目与公司的战略调整有关，2016年公司将战略调整为“聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理”，此后公司在2016-2018年间陆续出售部分项目及项目公司股权以实现剥离地产开发业务。除了2018年三家房地产项目的转让之外，2016年公司就先后向保利地产下属子公司出售8家子公司股权以及南昌中航国际广场二期项目。

图片来源：川财证券研报

这不是招商积余第一次调整发展战略，上市至今，招商积余共有三次调整发展战略并为此更名。公司成立于1985年，前身为“深圳航空大厦实业有限公司”于1994年深交所上市，公司上市之初为多元化经营企业。2006年公司按照“以房地产开发为主体，物业管理和酒店经营管理业务为两翼”的发展战略，逐步转型为综合性房地产开发企业，并于2007年更名为“中航地产”。2011年，公司剥离酒店经营业务，集中优势资源发展地产开发业务。2016年，公司转让项目于保利地产，逐渐剥离房地产开发业务，聚焦物业资产管理业务，并于2018年再次更名为“中航善达”。

2019年公司又启动重大资产重组。首先，招商蛇口收购中航国际控股22.35%中航善达股份，交易完成后招商蛇口成为中航善达的控股股东，然后中航善达发行股份购买招商蛇口子公司招商物业100%股权，形成关联交易。本次重组完成后，招商蛇口成为第一大股东，招商局集团成为公司实际控制人。

图片来源：川财证券研报

纵观招商积余的发展史，主营业务曾多次发生变化。公司上市之初为多元化经营，2006年后，主要业务为房地产开发、物业管理和酒店经营管理，2011年剥离酒店经营业务，2016年开始剥离房地产业务，现在的主要业务包括物业管理业务、资产管理业务、其他业务。

根据历年年报显示，2006-2019这十几年间，从营收规模来看，公司物业管理板块从2.39亿元提升至51.50亿元，增长近25倍；从营收占比来看，公司物业管理板块占比由16.96%提升至84.72%。

2019年在招商积余三项主要业务中，除了物业管理业务营业收入同比增长32.80%外，其余两项业务营收均有所下降，其中其他业务实现营业收入3.12亿元，较上年同期减少18.35亿元，下降85.48%，现占公司营业收入的5.13%。招商积余表示，由于公司已不再从事新的房地产开发，仅销售部分遗留地产项目尾盘，故营业收入同比降幅较大。

需要注意的是，与招商积余物流管理业务同时增长的还有公司的股价。2019年4月至今，招商积余的股价持续上涨超2倍。Wind数据显示，目前公司的市盈率为46.2倍，已大幅超过中信指数中房地产管理与服务板块19.96倍的平均市盈率水平。(中新经纬APP)

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