到底是什么让如日中天的房地产行业急刹车？他早已看穿一切

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文 | 陈啸天 亿翰智库 董事长

导语：三大要素土地 、资金 、人才 三个维度的基本要素使用逻辑明显的失控，和以往的惯性认知完全不一样了。

业界公认房地产行业有三个基本要素，几乎每家房企都是围绕着它来做文章、求发展的。

当前，随着政府部门各种调控政策的出台，行业再度进入震荡期。房地产二十年前的“一根筋”（拿地-盖房-卖房-成长）发展模式已经走到尽头。

大环境发生突变，每家企业都明显感受到寒意，主要原因在于，房地产行业三大要素 土地 、资金 、人才 三个维度的基本要素使用逻辑明显的失控，和以往的惯性认知完全不一样了。

从资金的角度看

成本越来越高，渠道越来越少

房地产业是资金密集型行业，资金就是房地产业的血液，这段时间的调控，比如穿透式管理、严控表外风险、精准式投放等一系列金融政策，给业界带来了巨大的压力，今年上半年房企也做了很多应对，但仍然有大量房企融资成本从12%提高至20%并不断攀高。

# 人艰不拆

在资金维度里面，国家很严格，据笔者所知，以往房企曾有1：19的配资比例，杠杆达到极高的水平，高杠杆的其结果就是只要能够活下来必然是高成长。过往几年中，闽系企业尤善此道，今时今刻，资金方面腾挪的空间已然非常有限了。当然，放杠杆不应仅仅浅薄地理解成财务杠杆，做企业运营就是个放杠杆的过程，财务杠杆不能放，就需要在经营杠杆上有所为，也就是我们通常所提到的企业核心竞争力、软实力、IP等等，其核心就是放经营杠杆。

从土地的角度看

目前表现为“供给少，隐患多”

为什么这样讲？目前房企的土地获取方式一般有三个：公开招拍挂、二级收并购、产城配套拿地；不难发现，如果是招拍挂拿地，那呈现出来的基本上都是地王；如果是收并购拿地，也基本上都没有“干净”的地了，如果房企觉得二级市场拿到了干净纯粹的地，那大概率是还没发现风险所在；而通过产城模式拿地的话，几乎没有哪家房企觉得自己有信心能够做好产业。

# 什么情况？面粉比面包贵

毕竟，当下的情况是，国家政策导向是严厉防止房价上涨，而不再是控制房价涨幅，所以，尽管房企基于资金压力和限价的担忧，纷纷放弃拿地，导致了地价开始有所回落，但即便是底价拿地，很多房企都不敢入手行动，因为现在房价严格管控，很大比例的部分还属于限价房，往往房企拿到的地价甚至比房价还要高，这让房企压力很大，出手也相当谨慎。相信很多房企都经历过房价地价倒挂的尴尬和苦恼。

在这样的环境下，土地出让环节几乎没有太大的弹性，以往开发商习惯严格控制地价占房价的成本，但“面粉比面包贵”的窘境让土地的弹性空间基本上没了。这也是一个不可忽视的失衡现象。

从人才的角度看

薪酬越来越高，流动越来越快

过往几年中，房地产业游戏规则发生了很大的调整，主要表现为三个标志性的阶段：最早是全国房企学碧桂园的“双享”机制，然后是中梁的阿米巴模式大获成功，到最近则是福晟创造的新型合伙人机制引发业界纷纷效仿。三种模式，归根到底都是针对人才要素启动的空前力度的分享机制，尤其是福晟集团给合伙人20%的干股（实实在在的工商变更股权）的做法，更是将人才这一维度的价值挖掘提升到了极致。

为什么会出现这种情况呢？想想其实道理也很简单，过往二十多年里，几乎每家房企都是主要靠老板和总裁等高管去获取资源，拿到地、融到钱，然后交由项目负责人或者城市机构负责人去开发完成价值创造，但是呢，随着近二十年来，我们的项目负责人和机构负责人几乎都是经历几十项目操盘的经验教训的洗礼，以及这个过程中慢慢积累的区域或是地方性人脉资源的积累，这些机构负责人和项目操盘手已经在能力和资源上完成了巨大的积累，这是非常具备价值的积累。

# 青青子衿 悠悠我心

孤的大才 你在何方？

所以，当下房企在人才机制端的创新本质上是挖掘这部分人才这些年积累的价值，包含人脉和资源、能力等！人才激励机制的创新，象征着房地产业从过往近二十年的以地为核心，并单一靠企业家或者少数几个高管的发展模式，全面转移到以人为主驱动力的路径上，这本身就是个进步，非常的进步！

但从另一方面而言，现在很多房企在抱怨： “人才越来越贵，流动越来越快，工作没多久就敢报个天价薪资要求，没几天跳出去大涨薪酬……” 房企在人才激励机制这个维度的弹性也逐步被消化掉了。

确实，人才机制的放开，也带来了人才的浮躁，成为房地产行业发展的另一个桎梏！

整体来说，

土地也好、资金也好，人才也好，房企的这三个基本生产要素，对于做传统的住宅开发业务来说，每个维度领域内可以操作的弹性空间越来越小。由此不难看出，行业降维，大势所趋！要想有效应对，开发企业需要走出惯性舒适区、突破自我桎梏！

不逃出房间，

你永远不知道世界有多大！

文 | 陈啸天 亿翰股份董事长

有改动，原文见《城市开发》杂志2018年10期《从房地产三要素看行业变化》

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