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国瑞置业2329.HK:深耕都市圈,住宅商业共成长

来源:搜狐    发布时间:2018-11-08 11:45   作者:樊华   

在之前写过的《国瑞置业(2329.HK):丰厚土地储备中蕴藏的巨大价值》一篇中,我分析了国瑞置业已有的土地储备中蕴藏着巨大的利润价值,依靠着这些已有的土储逐渐变现,再加上新购土地和新模式的成熟,国瑞置业会成长为知名的房地产企业。

而今天这篇,我将重点分析国瑞置业的综合开发运营能力,从国瑞置业的“住宅+商业”的模式入手,讲讲拥有大量成熟商业的房地产企业,在未来的中国房地产行业发展中,他们的整体价值和品牌优势都会有额外加分。

1、"住宅+商业"结构平衡,运营优势凸显

从国瑞置业的土储结构上看,国瑞置业是“住宅+商业”双轮驱动的运营模式。下图可见,国瑞置业虽然是以住宅为主的开发商,但是更看重项目的综合运营。土储中,住宅以及停车位等基础设施占比为78%,除此之外还包括商业物业(16%,包含可出售)、酒店、停车场、医院及专业市场等等。

国瑞置业2329.HK:深耕都市圈,住宅商业共成长

所谓“住宅+商业”的综合运营,重点是围绕经济发达的经济圈进行城市运营,以住宅开发为主,再自持其中核心地段的优质商业。这与传统的“高周转”的开发模式是有区别的,其中核心区别就是国瑞置业的模式更关注品质,并通过综合运营提高商业的长期价值。

参考香港本地大型开发商的发展路径,多年发展下来,最终都是以商业自持为主,因为长远看,优质的商业项目能提供稳定现金流,为企业长期发展提供保障,商业布局发展的周期越长,其价值也将会越来越高。同时,协同效应也会提高住宅地区的生活品质,形成良好的市场口碑和品牌认可度,也有助于产品的去化。

截至2018年6月30日,国瑞置业在6个城市持有10个投资性物业,总建筑面积约81万平米,其中已竣工可租面积约48万平米,实际租赁面积约28万平米。2018年上半年,国瑞置业租金收入约为人民币2.07亿,同比增长48%。

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公司管理层表示,2018年年内,预计还将有4个物业(可租面积约为 16 万平米)陆续签约,预计 2018 年租金收入可达到 5 亿元,同比增长 61%。

国瑞的投资物业分布在北京、深圳、沈阳、汕头、佛山、西安 6 个城市。具体项目如下:

国瑞置业2329.HK:深耕都市圈,住宅商业共成长

下面部分,我们就北京国瑞购物中心、北京哈德门中心、佛山升平商业中心、国瑞IFG以及深圳南山科技园办公楼共五个项目进行详细分析。

2、投资物业优质,租金、价值提升空间大

1.北京国瑞购物中心

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项目位置:国瑞购物中心于 2009 年开业,至今已运行 9 年。物业地址为崇文门东大街南侧、崇文门外大街东侧。国瑞置业在崇文门的项目是综合运营项目,北邻哈德门广场,东临国瑞城及国瑞百捷酒店,整体联动效应十分强。未来随着哈德门广场企业的陆续入驻,购物中心租金收入有望加速提升,价值提升空间较大。

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项目周边:北京国瑞购物中心,距离天门广场只有1公里。周边2.5公里范围内共有8家购物中心。其中可比购物中心为临近的新世纪百货,从98年开业至今运营20年,平均租金为15-20 元/平方米每天。

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租金情况:国瑞购物中心2017年租金收入为2.43亿元,2018年上半年租金收入为1.25亿元,同比增长18%,我们预计2018全年租金能达到2.5-2.7亿元。北京国瑞城项目整体已出租面积为10.1万平,购物中心及零售商铺实际出租面积为6.9万平,平均租金在12~13元/平每天。对比周边购物中心15~20元/平每天租金水平,国瑞购物中心租金还有较大增长空间。

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北京国瑞城项目中购物中心部分出租率为97%,零售商铺出租率为79.8%,写字楼出租率为80.6%,整体保持较高的出租率。

物业价值:公司披露的国瑞购物中心公允价值为68.7亿元。目前周边市场价格为7-8万元/平,因此用市场法估计此物业的估值为112~128亿元;保守估计下,我们保守假设未来5年国瑞购物中心的租金增长率为5%,5年后租金稳定不变持续26年,按5%的折现率,我们以收益法估算此物业的价值为68.93亿元。

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2.北京哈德门中心

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项目位置及周边:北京哈德门于2017年开始营业,位于北京市二环内崇文商圈,是二环沿线的人文、商业中心,处在崇文门东大街和崇文门外大街交叉口,北侧与明城墙遗址公园隔河相望,南望国瑞北路,与国瑞购物中心相邻。哈德门广场位于地铁2号线及5号线沿线,距离天安门广场及北京火车站分别约一公里及不足一公里,是北京二环内不可多得的文化和商业交融商区。

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在哈德门中心周边约有10座其他公司的商业办公大厦,其中可对标的有新世纪中心写字楼、正仁大厦、兴隆国际大厦、民生金融中心、新成文化大厦等。平均租金在6~10元/平每天。

租金情况:项目总可租赁建筑面积约 11 万方,规建东塔西塔 2 栋写字楼,其中东塔自去年开盘已来,出租率已达 90%,租金均价为 10元/平方米每天;西塔预计将于 2018 年 9 月推出,出租率已达 30%,租金均价为 11 元/平方米每天。因为是新建办公楼,配套设施、设计及品质都高于周边,因此能够获得更高租金。

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以最低租金水平测算,哈德门项目预计全年租金收入为 3 亿元。项目整体预计 18 年 10月底竣工交付。哈德门项目预计将于 18 年 12 月前实现 100%出租率,且前期租金固定,预计未来租金有较大的升空间。

物业价值:项目总投资 52 亿元,截至2018年上半年,公司披露改物业的公允价值为63.8亿元。目前周边市场价格为5-6万元/平,因此用市场法估计此物业的估值为66~77亿元。哈德门因为新建及整体品质高于周边办公大楼,应给与更高的价格,预计出售价格能达到6-7万每平。

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保守估计下,我们假设未来哈德门中心租金每年租金收入为3亿元,租金稳定不变持续30年,按5%的折现率,我们以收益法估算此物业的价值为81.7亿元。总体而言,项目的公允价值未来仍有较大上升的空间。

3.佛山升平商业中心

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项目介绍:国瑞升平商业中心依托百年传统商贸重镇,佛山,再加上升平路、汾宁路及汾江河等特色商业资源,计划把升平项目打造为“精致生活文化聚集地”,为此聘请世界顶级设计公司美国凯里森建筑事务所,为项目雕琢出独具岭南风格的商墅,荣获了国际AIA设计大奖。

项目位置及周边:国瑞升平位于佛山禅城的祖庙商圈,紧邻东方广场,占地9万平米,总建筑面积35万平米。项目附近交通发达,临近伐善起车站及佛山城巴总站,北边为中山公园,东边为汾宁古道。附近有两大商业广场分别为富力广场及东方广场,周边平均租金为3~7元/平每天。

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租金情况:项目总可租赁建筑面积约 26 万方,商业中心规建分为两期,一期包括文化、艺术、旅游商业街区,16-80平米的祖庙文旅商业街铺、可售联排商墅;二期为区域型购物中心,涵盖休闲、娱乐、餐饮、购物、百货、旅游、创意产业等业态。

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截至2018年中期,该物业第一期是预计是2019年1月开业,第 二期是2019年10月1日开业。第二期目前国科机器人乐园、国瑞影城、酷狗KTV、广易丰、九江双蒸、COSTA、遇见花舍等首批超200品牌意向进驻。

截至2018年中期,周边租金水平为3-4元/平每日。完工初期,预计出租率能达到60%以上,每年租金收入为5千万元。随着租金提升及出租率提升,预计未来每年租金收入能够达到2.8亿元。

项目价值:截至2018年上半年,公司披露该物业的公允价值为25.3亿元。目前周边市场价格为2~2.6万元/平,因此用市场法估计此物业的估值能达到51~66.3亿元。

保守估计下,我们假设国瑞升平商业中心需要5年作为初期发展,5年后租金每年租金收入为2.8亿元,租金稳定不变持续30年,按5%的折现率,我们以收益法估算此物业的价值为69.8亿元。

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因此,随着项目持续有效运营,项目的公允价值未来有十分大的上升的空间。

4.在建项目:

西安国际金融中心

国瑞.西安金融中心共投资30亿元。该项目位于西安CBD商务中心——锦业路,总规划约29万平米。该项目建成后将以350米的高度刷新西北超高层纪录,成为新丝路经济带上的一座金融“灯塔”。项目为国际甲级写字楼,内含空中观光层、空中商务会所等金融配套,建成之后,将成为西安的新地标。

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周边办公楼售价为1.5万元/平,按市场法估算物业价值为43.5亿元;周边平均租金为3~4元/平每天,根据机构预计物业落成后有望达到5-7平/每天,首年出租率预计为50%,预计首年租金达到3.2亿元。但是由于但是预计2020年完工,预计2018年暂时未有租金入账。

假设此物业需要5年作为初期发展,出租率达到80%,预计全年租金达到5.1亿元,随后发展30年,以5%为折价率,按收益法估算,物业价值为116亿元。

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深圳南山产业园写字楼

项目位于深圳南山产业园,写字楼位于深圳市南山区科技中路39号。2018年中期报告显示项目的持作投资的建筑面积为17.5万平,南北两侧塔楼高度为220米,使用功能为高层办公、公寓,两楼在地下一层联通形成下层广场,作为餐饮商业配套服务设施。

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该写字楼周边的办公楼平均售价为5-6万/平,按照市场法估算,该物业价值为87.5-105.0亿元;周边平均租金水平为4-5元/平每天,预计物业落成后当年,出租率可达到50%,预计首年租金达到1.05亿元,但是预计2020年动工,有望2024年竣工完工,预计2018年暂时未有租金入账。

假设此物业需要5年作为初期发展,随后出租率达到80%,预计全年租金达到2.55亿元,发展30年,以5%为折价率,按收益法估算,物业价值为64.6亿元。

3、结尾

国瑞置业商业地产业务增长动力主要有四点:1、租金水平持续提升;2、新物业的出租率提升;3、物业的公允价值提升;4、持续有新的优质项目。

在不考虑租金水平提升的前提下,我们预计2018年公司商业物业的租金收入能够达到5.1亿元,同比增长64.5%。新落地的物业随着公司的运营会推动出租率提升,预计未来随着出租率的提升,公司租金收入在三年内就能够达到12.9亿元,如物业悉数出租达到最优运营效果租金收入有望达到19.8亿元。

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截至2018年中期,公司持有的商业物业总公允价值为187.8亿,而目前按照市场法估算的物业价值总额为416.9亿元,按收益法估算价值(部分物业含租金升值预期)为435亿元,升值空间分为121.5%~131.6%。

商业整体的负债率低于50%,按照45%测算,目前商业物业的资产净值为103.3亿元。根据未来公司公允价值有望达到416.9~435.0亿元,我们预期净值增值空间为126.0~136.0亿元。

目前公司PB为0.6倍处于合理水平,因此随着公司投资物业价值的提升。截至2018年10月17日,公司股价稳定在1.9港元,我们预计如果公司商业物业的价值被充分反应,对公司股价影响幅度在90.0%~97.1%。目前公司估值并未完全反应公司商业地产的价值,公司估值优势突显。除此之外,国瑞置业通过综合运营模式提升当地持有的物业价值及土储价值,从而使得公司的品牌有更长远的优势。

此外,国瑞置业除了商业价值的持续增长外,在重点城市的旧改项目上,也已经做了长远的布局,这也将成为公司长期发展的重要动力之一,下一章我们重点来分析。

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