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招商基金李湛:稳楼市政策触发地产小阳春,未来仍有乐观预期

来源:中国网    发布时间:2022-04-08 21:53   作者:夏冰   关键词:招商,基金,楼市,政策,地产  阅读量:10270   

1,统计数据显示,百强房企销售额自去年9月以来同比跌幅持续维持在—30%到—40%之间,进入2022年后更加不堪,1,2,3月同比跌幅已分别达到—41%,—47%和—53%,累计来看,今年1季度百强房企销售金额同比下降47%排名前50的民营房企有六成以上出现严重现金流紧张,甚至公开市场债务违约是什么原因造成了地产行业近20年来最差时刻的到来政策还是疫情抑或还有别的因素

招商基金李湛:稳楼市政策触发地产小阳春,未来仍有乐观预期

本质在于高杠杆,高负债经营模式,直接原因在于政策收紧,也包括购房意愿下滑,疫情扰动等。

高杠杆经营模式和政策收紧:地产形势恶化的最本质原因在于高杠杆经营模式而非政策收紧2021年下半年地产监管趋严,高杠杆经营房企融资快速恶化,同时中资美元债集中到期引发一轮违约潮,致地市成交遇冷,第二批集中供地流拍率达41.3%9月政策开启纠偏,四限类政策边际放松,但房企融资方面纾困程度有限今年开春后,疫情冲击需求,融资困境待解,叠加3,4月美元债偿债高峰,房企拿地偏谨慎,投资开发仍低迷,地产全链条下行,造就近20年来最差时刻

购房意愿下滑:购房偿贷要求有稳定的现金流,疫情后居民收入增速放缓,2021年人均可支配收入两年复合增速6.9%,低于疫情前水平疫情进入第三年仍维持动态清零政策,居民购房热情和收入预期持续下滑此外,2021年上半年楼市过热透支了相当一部分未来需求,下半年民营房企违约潮则进一步制约购房和期房交付信心

疫情扰动:3月疫情快速蔓延呈点多,面广,频发特征,动态清零政策下防控措施持续升级,进一步拖累消费和服务业活动疫情扩散一方面降低了居民消费欲望,被动提高预防性储蓄比例以避险,另一方面缩小了居民生活和消费半径,导致部分消费需求无法被满足地产作为消费的重要分项,高度依赖线下实地场景以地铁客运量作为居民生活和消费半径的衡量指标,该指标领先30城商品房成交面积约3周,预计此轮疫情对3月和二季度地产销售的影响较为严重

2,是什么原因促使这些城市了出台稳楼市政策上述措施能否救楼市于危难之际而稳增长和房住不炒,是真的只能二选一,抑或可以共存

1—2月经济数据显示房地产基本面仍偏弱,面临需求,融资,投资下滑的三重压力目前情况,稳增长仍离不开房地产,因城施策放松调控旨在房住不炒的基调上实现稳地产

1)体量上,房地产是我国国民经济支柱产业,直接影响了其上下游行业的运行情况,

2)投资方面,2021年房地产开发投资额占固定资产投资额28%,去年下半年增速快速下滑,可能对GDP增速构成拖累,

4)稳地产的背后是稳就业,稳就业应是底线。

目前多地放松力度不足以拉动地产回暖,同时政策具体执行效果如何,能否向高能级城市扩散,能否有效转化为实际需求均有待验证。

具体看:1)融资端,资金压力缓解效果仍不明显后续还需关注国务院金融委要求化解房地产行业风险,金融稳定保障基金的推进落实情况,2)需求端,放松城市主要为三四线城市和少数二线城市,地区购买力偏弱不足以拉动整体需求,同时大部分热点城市二手房贷款限价政策未松绑,仅降低房贷利率对二手房的提振作用有限同时,3月29日国常会表示经济下行压力进一步增大,咬定目标不放松,稳地产可能可能有进一步的加码空间

稳增长和房住不炒并不矛盾政府坚持房住不炒,维护房地产市场稳定的决心和定力不变,在此基调上稳增长具有两个发展层次1)短期来看,需求端,稳增长要充分释放合理的住房需求受此前政策收紧影响而未被满足的购房刚需,我国人均住房面积偏小潜存的置换需求,逾3亿新市民的租住需求等等,可在需求端政策加码的过程中逐渐得到释放,供给端,前期出险房企和困难房企资金链紧张问题没有明显缓解,需尽快研究落实纾困措施和重组方案,消除供给端风险,从而提振购房积极性和期房交付信心2)稳增长的长期目标在于构建房地产新发展模式,促进行业健康平稳运行,包括大力支持租赁住房的发展,建立完善租购并举长效机制,推进发展保障性住房和租赁配套等内容

3,近期地产板块喜迎小阳春,部分个股涨幅可观站在当前的时点,地产股真的有投资价值吗兼谈未来一段时间地产板块的投资策略

本轮地产回暖偏快,结构性较强,地产短期或有回调,至地产基本面实质性改善前仍可持有,复盘历史三轮周期来看,地产同样具备投资价值。

当下,地产行情折射出的市场预期较高,短期调整不改长期向好态势开春至3月中旬,中央和多地出台宽松政策,因城施策空间不断打开,包括下调利率和首付比例,优化房企并购融资,放松贷款集中度管理,鼓励新市民购房等,3月16日国务院金融委和五部门联合发声,强调稳地产,稳预期,侧重于化解房地产行业风险,市场反应热烈

未来,两要素支撑地产股继续走强1)从政策端来看,目前多地放松举措还不足以提振地产需求,且尚未向高能级城市扩散,执行情况和实际刺激效果仍待观察,地产政策有进一步宽松的空间,2)历史复盘给出积极信号,地产三轮周期分别为2008年9月至2009年12月,2011年8月至2013年1月,2014年4月至2016年9月,超额收益方面,三轮宽松周期地产平均跑赢大盘46.2%,本轮行情从2月以来的地产超额收益为18.4%,未来仍可能有上涨空间

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