溢价高企解禁来袭！基建公募REITs还能热多久？

今年以来，与股债关联性较低的基础设施公募REITs走出了一波火热的上涨行情，尽管近期公募REITs市场有所降温，但整体溢价率仍处于高位。

数据显示，截至3月9日，11只基础设施公募REITs出现了不同程度的溢价，有6只REITs的溢价率超过了30%业内人士认为，基础设施REITs属于优质资产，但流通份额较小，市场因此出现了供不应求的现象

不过，距离首批公募REITs限售份额解禁仅剩三个月，持续溢价的公募REITs会否面临潜在的价格冲击业内人士提示，考虑到限售份额即将解禁，届时会带来新增的流通份额供给，投资者需警惕解禁可能构成的价格冲击

同时，记者了解到，监管部门明确表示已对部分波动较大的REITs品种依规加强监管，对加剧价格波动，误导投资者交易决策，影响市场交易秩序的异常交易行为依规从严采取了一系列监管措施。

6只公募REITs溢价率超过30%

在A股市场出现大幅波动的情况下，基础设施REITs的表现相对稳定日前，富国首创水务REIT，东吴苏园产业REIT报收于5.751元，4.848元，分别上涨1.16%，1.74%，还有中航首钢绿能REIT，博时蛇口产园REIT等多只产品飘红

基础设施REITs溢价率:

注:截至3月9日

整体来看，相较于发行价格，基础设施REITs依然维持着较高溢价数据显示，11只基础设施REITs中，有6只产品的溢价率超过了30%，富国首创水务REIT，建信中关村REIT，红土盐田港REIT的溢价率更是分别达到55.43%，49.69%，43.87%

与此同时，华泰证券研究显示，截至3月4日，11只基础设施REITs上市以来的平均涨幅达到37.3%，导致内部报酬率大幅下降REITs价格与原始估值，项目ABS估值偏离度也加大，中证PV值显示富国首创水务，红土盐田PV值大于1.6，估值明显较贵

对于基础设施REITs的普遍溢价，博时蛇口产园REIT基金经理王翘楚表示，政策不断释放利好，提升了投资者对REITs发展的信心，基础设施REITs资产相对优质，但流通份额较小，市场出现了供不应求的现象再加上A股市场的持续调整，投资者更为倾向配置收益较稳定的产品

基础设施REITs在较长时间内出现的较高溢价，引起了监管层的关注。REITs可以涵盖广泛的不动产投资，涉及铁路，公路，园区，仓储物流等，是重要的资产配置工具。资料显示，华夏越秀高速公路REIT的标的资产是汉孝高速，位于湖北武汉。

记者了解到，监管部门对累计涨跌幅过大，连续多日涨跌幅过大等情形，要求采取REITs次一交易日开盘停牌一小时或一天的冷却机制，并同步提示市场关注交易风险，监管部门明确表示已对部分波动较大的REITs品种依规加强监管，对加剧价格波动，误导投资者交易决策，影响市场交易秩序的异常交易行为依规从严采取了一系列监管措施。

深交所也表示，后续将严格按照《证券投资基金上市规则》《交易规则》和《公开募集证券投资基金业务办法》相关要求，持续加强交易监测，督促市场主体充分信息披露，多措并举加强投资者教育，引导投资者理性参与，避免盲目跟风交易，切实维护公募REITs市场平稳运行。

解禁潮将至怎么办。该项目是福银高速的重要组成部分，同时连通京港澳高速(G4)和沪蓉高速(G42)，是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。业内分析人士认为，高速公路资产属于特许经营权类资产，与园区等产权类REITS比，特许经营权类资产的IRR显著较高，且受市场环境，宏观经济和产业政策的影响相对较低，被视为公募REITs底层资产的优质选择。

今年6月，锁定一年的REITs份额即将迎来解禁，将给市场新增REITs流通份额供给。。

据数据统计显示，9只首批基础设施REITs的发行规模达到64亿份其中，12个月解禁的基金份额达到21.93亿份这意味着解禁份额占总份额的比例达到34.27%，超过了目前32.4%的流通份额

王翘楚认为，从长期来看，REITs产品会回归到内在价值，如果二级价格上涨过高，分红收益将会被稀释投资者还应关注部分REITs发行时资产就有一定溢价，与目前的基金净值有一定偏差

华泰证券表示，公募REITs目前累积了较大涨幅，投资者可以出售兑现收益，需要警惕解禁带来出售压力和价格冲击同时，首批公募REITs年报即将披露，公募REITs的底层现金流假设面临调整，对业绩，现金流分配不及预期的品种保持谨慎，对业绩，现金流分配超预期的品种可以积极关注

此外，王翘楚还谈到，政策利好不断，各地政府，发行人，中介机构都在积极地推动基础设施REITs业务伴随着公募REITs市场的持续扩容，未来相关产品的稀缺性将会下降，资金给予产品的溢价空间或将逐渐减少

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