多家房企1月销售额大增今年销售业绩或前高后低

截至2月13日，多家上市房企已公布一月销售数据。在层层加码的调控背景下，大部分上市房企1月销售数据同比出现大幅增长。其中，碧桂园、龙湖地产、旭辉控股和首创置业同比增幅均超出100%。

业内人士指出，房企销售额大幅增长有多方面缘由。其中，很多房企将去年部分销售结转至1月，全年市场预期其实不乐观。在调控层层加码和资金、土地本钱水长船高的情形下，2017年房企销售或出现前高后低的局势。

同比大幅增长

从1月的销售数据看，碧桂园、万科和恒大销售规模居前。

2017年1月，碧桂园完成合同销售金额约486亿元，同比增长288%，合同销售建筑面积约549万平方米。万科完成销售面积352.9万平方米，销售金额481.2亿元，同比分别上涨89.3%和88%。恒大完成合约销售金额约372.0亿元，同比增长75.2%，环比上涨51.7%；合约销售面积约为422.5万平方米，同比增长72.3%，环比上涨54.2%。

除过上述三家，保利、龙湖、中海，华夏幸福(600340,股吧)、华润置地单月销售金额均冲破100亿元，但与前三家公司差距较大。在80亿-90亿元梯队中，包含鲁能、绿地、旭辉、融创4家房企。

成绩同比增速方面，除碧桂园外，龙湖地产、旭辉控股和首创置业1月销售规模同比均超出100%。其中，龙湖地产同比增长186%，旭辉控股同比增长162%，首创置业同比增幅达到576.7%。首创置业完成签约面积约18.1万平方米，同比上升158.3%；签约金额约62.9亿元，同比上升576.7%；签约均价3.5万元/平方米，同比上升162%。

数据“打斗”存玄机

如今国家统计局还没有公布1月份70个大中城市住宅价钱统计数据。综合华夏地产和中国指数研究院等机构的数据看，1月重点城市房地产成交量下滑三成左右。这与房企的数据明显不大符合。

中国证券报记者从多位房地产行业人士了解到，数据“打斗”或有多重玄机。

首先，房企1月销售额同比飙升，也许是把部分去年年末的销售转移到了今年1月。因为一手房购房流程比较复杂，触及认购、合同签约、立案等多个过程，房企能够将部分订单转移至今年1月签署。

这也与记者从详细项目上了解到的操作细节符合。某上市房企成都分公司的一名负责人告知记者，2016年市场较为火爆，分公司早在2016年第三季度就完成了全年成绩目的。跟随成都公布多条房地产调控办法，估计2017年市场将降温，于是公司筹划将一些项目开盘和签约时间推延至2017年第一季度。这有助于腻滑成绩，确保2017年完成销售任务。

来自首创置业的信息显示，公司1月销售成绩同比暴增5倍，主要缘由是公司去年年末销售了一栋写字楼，成交金额较大。该项目去年12月31日前已经签约，但在建委的立案却在今年1月。

其次，从统计口径来看，协作开发项目成为房企应对高地价、高本钱的主要办法。部分房企公布的销售数据也许并未剔除协作方的权益部分。

另外，重点城市热度有所下降，但部分三四线城市一手房市场热度提高。这可从碧桂园、万科及恒大的平均售价坐井观天。碧桂园和恒大地产1月销售均价均在8000元/平方米左右，销售项目多集中在三四线城市。万科的销售均价在13600元/平方米左右，同比略有下降。同策询问研究部总监张雄伟表示，碧桂园布局的大部分城市受调控影响较小，这使得其热销态势得以坚持。

国金证券(600109,股吧)研报以为，整体上看行业龙头公司1月销售数据分化显著，碧桂园、万科、恒大、荣盛显著好过中海、招商、保利、金地、绿城等房企。万科是品牌溢价的典范房企，而碧桂园、恒大、荣盛等房企三四线货值占比高。行业基本面的修复更多产生在估值较低、三四线占比较高的个股上。这些区域的基本面存在连续超预期的也许。

今年销售成绩或前高后低

华夏地产首席分析师张大伟以为，2016年房企拿地金额中超出7成砸在了调控城市。在现有调控目的下，这些城市的房价难以出现大涨。估计2017年房企的销售成绩或出现前高后低的走势，房企整体利润率下滑将不可防止。

但在多地的地方两会中，北京（楼盘）、山东等提出了“增进房地产市场安稳健康发展”作为今年房地产的主要调控目的，甚至细化到了“房价环比不上涨”的情形。

据记者不彻底统计，仅1月上半月，全国起码有7个城市公布了楼市调控政策。而自去年四季度进入房地产调控周期以来，武汉（楼盘）、郑州（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）等城市出台调控办法的频率都超出3次。重点城市的调控决心可见一斑。关于前期一些较为激进、高价拿地的地产商而言，后续将面对如何盈利的困难。

在资金本钱方面，不管是房地产企业还是购房者，今年都将面对“钱愈来愈贵的局势”。华夏地产公布的1月房企发债数据显示，全国房企包含私募债、公司债、中期单子等融资共计133.08亿元，同期下调幅度达92%。2016年全年，这一数字超出1万亿元。同时，票面利率同比飙升，如今在7%左右；而去年同期仅为3%左右。在个人贷款方面，北京商品房商贷折扣从85折上浮至9折，二套房最长贷款年限也由30年缩短至25年。

在此背景下，房企间成绩两极分化将持续。张雄伟以为，关于大型品牌房企来讲，这是规模化的机遇，中小企业市场份额将被进一步挤占，市场将重新洗牌。在这个阶段，并购和协作的机遇将增多。

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